Jual Beli (Koop en Verkoop) – (Pasal 1457-1540 KUH Perdata)

Advertisement
SUDUT HUKUM | Pengertian Jual-beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan. (pasal 1457)

Wujud dari hukum jual-beli adalah rangkaian hak-hak dan kewajiban-kewajiban dari pihak-pihak, yang saling berjanji, yaitu penjual dan pembeli. Penyerahan yang dimaksud ialah bahwa penyerahan tersebut adalah penyerahan barang oleh penjual untuk menjadi kekuasaan dan kepemilikan dari pembeli. Dalam jual-beli, kewajiban penjual adalah untuk menyerahkan barang kepada pembeli.

Dengan adanya perjanjian jual-beli maka hak milik dari benda yang di jual belum pindah hak miliknya kepada si pembeli. Pemindahan hak milik baru akan terjadi apabila barang yang dimaksud telah diberikan ke tangan pembeli. Maka selama penyerahan belum terjadi, maka hak-hak milik barang tersebut masih berada dalam kekuasaan pemilik / penjual. Tujuan utama dari jual-beli ialah memindahkan hak milik atas suatu barang dari seseorang tertentu kepada orang lain.

Dalam perjanjian jual-beli, terdapat dua subjek yaitu si penjual dan si pembeli yang masing-masing mempunyai hak dan kewajiban yang harus dipenuhi. Subjek yang berupa manusia harus memenuhi syarat-syarat umum untuk dapat melakukan perbuatan hukum.

Perjanjian-Perjanjian Khusus yang ada Dalam Buku III KUH Perdata secara sah. Begitu pula dengan badan hukum dalam melakukan perjanjian jual-beli harus memenuhi syarat-syarat untuk melakukan perbuatan hukum yang sah pula.

Hak dan kewajiban dalam jual beli:


  • Hak yang diberikan kepada penjual untuk mendesak pembeli membayar harga, tetapi penjual juga berkewajiban menyerahkan barangnya kepada pembeli.
  • Hak yang diberikan kepada pembeli untuk mendesak kepada penjual menyerahkan barangnya yang telah dibeli, tetapi pembeli juga berkewajiban membayar harga pembelian tersebut.

Kewajiban Penjual ialah;

  1. Dalam perjanjian jual-beli yang telah dibuat, penjual harus menyatakan diri setegas-tegasnya. Sebab semua hal yang tidak jelas atau kurang terang dalam perjanjian itu akan ditafsir dengan cara merugikan penjual sendiri.
  2. Disamping kewajiban seperti tersebut di atas itu penjual juga mempunyai dua kewajiban pokok, yaitu:


  • Menyerahkan barang yang dijual

Penyerahan ada dua macam, yaitu:

  1. Penyerahan menurut perjanjian, misalnya pembelian sebuah rumah, maka penjual rumah tersebut harus menyerahkan kunci-kunci dan sebagainya.
  2. Penyerahan menurut undang-undang, misalnya pemindahan hak dengan memasukannya ke dalam daftar umum di kantor Balik Nama. Terhadap barang bergerak, penyerahan itu terjadi bersama, yaitu antara penyerahan berdasarkan perjanjian dan penyerahan berdasarkan undang-undang.


  • Menjamin barang yang dijual (vrijwaring)

Kewajiban menjamin barang yang dijual ada dua, yaitu:

  1. Menjamin adanya ketenangan pembeli untuk memiliki barang yang telah dibeli dari penjual.
  2. Menjamin tidak ada cacat tersembunyi. Kewajiban penjuak untuk memberi jaminan ini adalah pasti, walaupun dalam perjanjian tidak disebutkan. Hak penjual adalah:


  • Untuk membatalkan jual-beli tentang barang-barang bergerak yang tidak diambil pada waktu yang telah ditentukan. Perjanjian-Perjanjian Khusus yang ada Dalam Buku III KUH Perdata.
  • Untuk meminta kembali barang-barang bergerak yang telah diserahkan kepada si pembeli, kalau si pembeli tidak membayar harga pembelian dan barang-barang nya masih ada di tangan si pembeli.
  • Untuk menggunakan “voorrecht” dalam hal pembayaran haraga yang belum dibayar, yaitu untuk barang yang telah dibeli dan diterima oleh pembeli itu dijual guna membayar utang-utang si pembeli, dibayar lebih dahulu dari harga penjualan itu.


Hak dan kewajiban pembeli ialah:


  1. Pembeli berhak untuk meminta perlindungan dari si penjual, jika ada orang ketiga menuntut pengakuan hak yang lebih tinggi terhadap barangnya dari pada hak si penjual dan dalam hal jika terdapat cacat tersembunyi dari barang yang dijual.
  2. Pembeli berhak untuk menangguhkan pembayaran dalam hal barang yang dibeli diganggu oleh seorang pemegang hipotik atau apabila ada kemungkinan adanya gangguan itu.
  3. Pembeli wajib membayar harga pembelian barang yang telah dibeli, pada waktu dan di tempat seperti yang telah disetujui dalam perjanjian jual-beli.
  4. Tetapi jika dalam perjanjian itu tidak ditetapkan mengenai hak tersebut diatas, maka pembayaran itu harus dilakukan pada waktu dan tempat ketika diadakan penyerahan.
  5. Jika kewajiban membayar harga ini tidak dipenuhi oleh pembeli, maka penjuak dapat menuntut pembatalan pembelian tersebut.
  6. Jika yang dibeli itu suatu benda tetap, kemudian pembeli mendapat gangguan dalam hal memiliki benda belian tersebut, karena piutang hipotik atas benda tadi, atau lain-lain gugatan atas benda itu, maka pembeli itu dapat menahan pembayarannya harga beliannya sampai saat ada penyelesaian tentang gugatan tersebut oleh penjual. Kecuali jika kemungkinan adanya gangguan tersebut sebelumnya telah diketahui oleh si pembeli dan telah dijanjikan oleh pembeli kepada penjual, bahwa jual-beli itu adalah atas untung ruginya sendiri.
  7. Jika yang dibeli itu barang-barang bergerak, maka seharusnya pembeli mengambil barang-barang yang telah dibeli itu sesuai dengan waktu yang telah ditetapkan. Apabila si penjual tidak menyerahkan barangnya pada waktu yang telah disepakati, si pembeli dapat menuntut penyerahan itu, jika beralasan dengan tambahan pembayaran kerugian.

Perjanjian-Perjanjian Khusus yang ada Dalam Buku III KUH Perdata

Jika subjek dari jual-beli adalah si penjual dan si pembeli, yaitu unsur-unsur yang bertindak, maka objek dari perjanjian jual-beli adalah barang yang dijual atau dibeli. Untuk menentukan apa yang menjadi objek dari jual-beli, aka digunakan istilah “zaak” (barang/benda). “zaak” adalah barang atau hak yang dapat dimiliki. Ini berrarti bahwa yang dapat diperjual-belikan dalam perjanjian jual-beli bukan hanya barang yang dapat dimilik, tetapi juga hak atas suatu barang yang bukan hak millik, misalnya hak erfpacht dan hak opstal.

Syarat-syarat jual-beli:

  1. Harus antara mata uang dan barang
  2. Barang yang dijual adalah milik sendiri
  3. Jual-beli itu bukan antara suami-istri yang masih dalam perkawinan.

Terjadinya jual-beli (pasal 1458 KUH Perdata):

  1. Apabila masing-masing pihak telah sepakat mengenai harga barang, walaupun barang tersebut belum diserahkan dan harganyapun belum dibayar, perjanjian jual-beli ini dianggap sudah jadi.
  2. Jual-beli yang memakai masa percobaan dianggap terjadi untuk sementara. Sejak disetujuinya perjanjian jual-beli secara demikian, penjual terus terikat, sedang pembeli baru terikat kalau jangka waktu percobaan itu telah lewat, dan telah dinyatakan setuju.
  3. Sejak diterima uang muka dalam pembelian dengan pembayaran uang muka, kedua belah pihak tak dapat membatalkan perjanjian jual-beli itu, meskipun pembeli membiarkan uang muka tersebut pada penjual, atau penjual membayar kembali uang muka itu kepada pembeli.


Hak membeli kembali.

Kekuasaan untuk membeli kembali barang yang telah dijual, timbul karena suatu perjanjian, yang tetap memberi hak kepada penjual untuk mengambil kembali barang yang dijualnya dengan mengembalikan uang harga pembelian asal dan memberikan penggantian yang disebut dalam pasal 1532. Hak untuk membeli kembali tidak boleh diperjanjikan untuk waktu yang lebih lama dari lima tahun. Jika hak tersebut diperjanjikan untuk waktu yang lebih lama, maka waktu itu diperpendek sampai menjadi lima tahun.Jangka waktu yang ditentukan harus diartikan secara mutlak dan tidak boleh diperpanjang oleh hakim; bila penjual lalai memajukan tuntutan untuk membeli kembali dalam tenggang waktu yang telah.

Perjanjian-Perjanjian Khusus yang ada Dalam Buku III KUH Perdata ditentukan, maka pembeli tetap menjadi pemilik barang yang telah dibelinya. Jangka waktu ini berlaku untuk kerugian tiap orang, bahkan untuk kerugian anak-anak yang belum dewasa, tanpa mengurangi hak mereka untuk menuntut penggantian kepada orang yang bersangkutan, jika ada alasan untuk itu.

Penjual suatu barang tak bergerak yang telah meminta diperjanjikan hak untuk membeli kembali barang yang dijualnya, boleh menggunakan haknya terhadap seorang pembeli kedua, meskipun dalam persetujuan kedua tidak disebutkan janji tersebut. Barangsiapa membeli dengan perjanjian membeli kembali, memperoleh segala hak penjual sebagai penggantinya; ia dapat menggunakan hak kedaluwarsa, baik terhadap pemilik sejati maupun terhadap siapa saja yang mengira punya hak hipotek atau hak lain atas barang yang dijual itu. Terhadap para kreditur kepada penjual, ia dapat menggunakan hak istimewa, untuk melaksanakan tuntutan hak melalui hukum.

Jika seseorang, yang dengan perjanjian membeli kembali telah membeli suatu bagian dari suatu barang tak bergerak yang belum terbagi, setelah terhadapnya diajukan suatu gugatan untuk pemisahan dan pembagian, menjadi pembeli dari seluruh barang tersebut, maka ia dapat mewajibkan si penjual untuk mengoper seluruh barang tersebut, bila orang ini hendak menggunakan hak membeli kembali.

Jika berbagai orang secara bersama-sama dan dalam satu persetujuan menjual suatu barang yang menjadi hak mereka bersama, maka masing-masing hanya dapat menggunakan haknya untuk membeli kembali sekedar mengenai bagiannya. Hak yang sama terjadi bila seseorang yang sendirian menjual suatu barang, meninggalkan beberapa ahli waris. Masing-masing di antara para ahli waris itu hanya boleh menggunakan hak membeli kembali atas jumlah sebesar bagiannya Tetapi, dalam hal termaksud dalam kedua pasal yang lalu, pembeli dapat menuntut supaya semua orang yang turut menjual atau yang turut menjadi ahli waris dipanggil untuk bermupakat tentang pembelian kembali barang yang bersangkutan seluruhnya; dan jika mereka tidak mencapai kesepakatan, maka tuntutan membeli kembali harus ditolak.

Jika penjualan suatu barang kepunyaan berbagai orang tidak dilakukan oleh mereka bersama-sama untuk seluruhnya, melainkan masing-masing menjual sendiri-sendiri bagiannya, maka masing-masing dapat sendiri-sendiri menggunakan haknya untuk membeli kembali bagian yang menjadi haknya; dan pembeli tidak boleh memaksa siapa pun yang menggunakan haknya secara demikian untuk mengoper barang yang bersangkutan seluruhnya.

Perjanjian-Perjanjian Khusus yang ada Dalam Buku III KUH Perdata.


Jika pembeli meninggalkan beberapa orang ahli waris, maka hak membeli kembali tidak dapat dipergunakan terhadap masing-masing dari mereka selain untuk jumlah sebesar bagiannya, baik dalam hal harta peninggalan yang belum dibagi maupun dalam hal harta peninggalan yang sudah dibagi di antara para ahli waris. Namun jika harta peninggalan itu sudah dibagi dan barang yang dijual itu jatuh ke tangan salah seorang dari para ahli waris itu, maka tuntutan untuk membeli kembali dapat diajukan terhadap ahli waris ini untuk seluruhnya.

Penjual yang menggunakan perjanjian membeli kembali tidak saja wajib mengembalikan seluruh uang harga pembelian semula, melainkan juga mengganti semua biaya menurut hukum, yang telah dikeluarkan waktu menyelenggarakan pembelian serta penyerahannya, begitu pula biaya yang perlu untuk pembetulan-pembetulan, dan biaya yang menyebabkan barang yang dijual bertambah harganya, yaitu sejumlah tambahannya itu. Ia tidak dapat memperoleh penguasaan atas barang yang dibelinya kembali selain setelah memenuhi segala kewajiban ini. Bila penjual memperoleh barangnya kembali akibat perjanjian membeli kembali, maka barang itu harus diserahkan kepadanya bebas dari semua beban dan hipotek yang diletakkan atasnya oleh pembeli; namun ia wajib menepati persetujuan-persetujuan sewa yang dengan itikad baik telah dibuat oleh pembeli.
Ads