Kepemilikan tanah dengan hak milik dan hak lain oleh WNA di Indonesia

Advertisement
SUDUT HUKUM | Dalam sebuah negara, akan terdapat warga negara dan orang asing. Warga negara memiliki hak dan tanggung jawab yang besar, dibandingkan dengan orang asing. Warga negara, dimanapun ia berada akan tetap mempunyai hubungan dengan negaranya, selama ia tidak melepaskan kewarganegaraannya tersebut. Sedangkan orang asing, hanya memiliki hubungan dengan negara selama ia berdomisili di negara tersebut. 

Dalam Pasal 7 Undang – Undang Nomor 12 Tahun 2006 tentang Kewarganegaraan RI, dijelaskan mengenai orang asing, yaitu:
setiap orang yang bukan warga negara Indonesia diperlakukan sebagai orang asing.” 

Tanah pada dasarnya kebutuhan dalam kehidupan manusia, dalam hidup atau matinya. Jumlah luasnya yang terbatas dan banyak orang yang berkepentingan untuk memanfaatkannya sehingga menimbulkan permasalahan dalam hal kepemilikan tanah tersebut. Maka dari itu diperlukan adanya pengaturan kepemilikan suatu tanah. Pada suatu negara mempunyai pengaturan yang berbeda – beda mengenai kepemilikan tanah, ini dikarenakan banyak faktor yang mempengaruhi, dari aspek sosiologis, filosofis, sejarah dari tanah itu sendiri. 

Di Indonesia pengaturan mengenai penguasaan tanah secara umum di atur dalam Undang – Undang Pokok Agraria yang lebih lanjut di atur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai atas tanah. 

Perkawinan mempunyai peranan yang penting dalam membentuk keluarga yang bahagia, tetapi juga berhubungan dengan keturunan, yang merupakan tujuan dari perkawinan. Merupakan kodrat manusia untuk hidup berdampingan dengan sesamanya dan berusaha untuk meneruskan keturunan dengan cara melangsungkan perkawinan, yaitu ikatan lahir bathin antara seorang pria dengan seorang wanita sebagai suami istri dengan tujuan membentuk rumah tangga (keluarga) yang bahagia dan kekal berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa. 

Tidak asing lagi bahwa banyak terjadi dalam masyarakat perkawinan campuran, yakni perkawinan yang terjadi antara seorang warga negara Indonesia dengan seorang warga negara asing. Perkawinan campuran ini mempunyai akibat hukum terhadap kewarganegaraan pada para pihak, dimana tidak akan seorang mempunyai dua kewarganegaraan sehingga pihak yang melakukan perkawinan campuran harus memilih kewarganegaraan dari kedua kewarganegaraan tersebut. Apabila pihak yang berkewarganegaraan Indonesia memilih keluar dari kewarganegaraan Indonesia ini akan berakibat pada hak kepemilikan tanah di Indonesia. 

Menurut Pasal 20 UUPA yang dimaksud dengan Hak Milik adalah: 
Hak turun- temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai atas tanah dengan mengingat fungsi sosial, yang dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain”. 

Hak Milik adalah hak yang “terkuat dan terpenuh” yang dapat dipunyai orang atas tanah. Pemberian sifat ini tidak berarti bahwa hak tersebut merupakan hak “mutlak”, tidak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat sebagai Hak Eigendom. Dengan demikian, maka Hak Milik mempunyai ciri-ciri sebagai berikut:
  • Turun-temurun; Artinya Hak Milik atas tanah dimaksud dapat beralih karena hukum dari seseorang pemilik tanah yang meninggal dunia kepada ahli warisnya. 
  • Terkuat; Artinya bahwa Hak Milik atas tanah tersebut yang paling kuat diantara Hak-hak atas tanah yang lain.
  • Terpenuh; Artinya bahwa Hak Milik atas tanah tersebut dapat digunakan untuk usaha pertanian dan juga untuk mendirikan bangunan. 
  • Dapat beralih dan dialihkan; 
  • Dapat dijadikan jaminan dengan dibebani Hak Tanggungan;
  • Jangka waktu tidak terbatas. 


Sedemikian kuat dan pentingnya hak milik mengakibatkan hak milik hanya dapat diperoleh oleh warga negara Indonesia dan badan – badan yang menurut pemerintah telah memenuhi syarat untuk mempunyai hak milik sebagaimana Pasal 21 UUPA. Akan tetapi seorang yang telah kehilangan kewarganegaraan Indonesia sebagaimana akibat dari perkawinan campuran yang sering terjadi di masyarakat, ini akan mewajibkan seorang tersebut untuk melepaskan hak milik atas tanah itu dalam jangka waktu satu tahun sejak hilangnya kewarganegaraan itu yang mana telah di atur dalam pasal 21 Ayat (3) UUPA. 

Seorang yang telah kehilangan kewarganegaraan Indonesia tidak dapat mempunyai hak milik atas tanah, akan tetapi masih dapat mempunyai penguasaan atas hak yang lain. Ini sebagai kepastian untuk WNA yang tinggal atau berdomisili di Indonesia sehingga mereka mempunyai kepastian hukum dalam penguasaan terhadap tempat tinggal atau tempat usahanya. Karena juga banyaknya WNA yang berdomisili di Indonesia karena perkawinan campuran dengan warga negara Indonesia. 

Dalam rangka memberikan kepastian hukum mengenai pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian untuk orang asing, diterbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemillikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang asing yang berkedudukan di Indonesia. Peraturan Pemerintah No.41 tahun 1996 ditindak lanjuti dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.7 Tahun 1996 dan Peraturan Menetri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.8 Tahun 1996. 

Kedua Peraturan Menteri ini diterbitkan selang waktu satu minggu tanggal 7 Oktober dan tanggal 15 Oktober 1996. Secara garis besar PP No.41 Tahun 1996 memuat ketentuan sebagai berikut: 
  1. Pada prinsipnya orang asing yang berkedudukan di Indonesia diperkenankan memiliki satu rumah tempat tinggal, bisa berupa rumah yang berdiri sendiri atau satuan rumah susun yang dibangun diatas hak pakai; 
  2. Rumah yang berdiri sendiri dapat dibangun diatas tanah Hak Pakai atas tanah Negara atau Hak Pakai yang berasal dari tanah Hak Milik yang diberikan oleh pemegang Hak Milik dengan akta PPAT; 
  3. Perjanjian pemberian Hak Pakai diatas Hak Milik wajib dicatat dalam buku tanah dan sertpikat Hak Milik yang bersangkutan. Jangka waktu Hak Pakai diatas Hak Milik tersebut tidak boleh lebih lama dari 25 (dua puluh lima) tahun, jangka waktu tersebut tidak dapat diperpanjang, tetapi dapat diperbaharui untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun, atas dasar kesepakatan yang dituangkan dalam perjanjian yang baru, dengan catatan bahwa orang asing tersenbut masih berkedudukan di Indonesia;
  4. Bila orang asing yang memiliki rumah yang dibangun diatas Hak Pakai Tanah Negara, atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak tidak berkedudukan di Indonesia, dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan halk atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat;
  5. Bila jangka waktu tersebut hak atas tanah belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat. 

Untuk mengakomodasi permasalahan yang timbul sehingga dalam peraturan pelaksanaan Peraturan Pemerintah No.41 Tahun 1996 yaitu Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.7 Tahun 1996 ( tgl 7 Oktober 1996) dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.8 Tahun 1996 ( tgl 15 Oktober 1996). Dalam dua Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN tersebut dimuat hal hal sebagi berikut: 
  • Orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberi manfaat bagi pembangunan nasional adalah orang asing yang memiliki dan memelihara kepentingan ekonomi di Indonesia dengan melaksanakan investasi untuk memiliki rumah tempat tinggal atau hunian di Indonesia;
  • Pemilikan rumah dengan cara perolehan hak atas tanah untuk orang asing dapat dilakukan dengan membeli atau membangun rumah diatas tanah Hak Pakai Tanah Negara atau Hak Pakai diatas tanah Hak Milik, membeli satuan rumah susun yang dibangun diatas Hak Pakai Tanah Negara, membeli atau membangun rumah diatas Hak Pakai atau Hak Sewa untuk bangunan atas dasar perjanjian tertulis dengan pemilik tanah yang bersangkutan; 
  • Rumah yang dapat dibangun atau dibeli dan satuan rumah susun yang dapat dibeli oleh orang asing itu adalah rumah atau satuan rumah susun yang tidak termasuk klasifikasi rumah sederhana atau rumah sangat sederhana; 
  • Selama tidak dipergunakan oleh pemiliknya, rumah tersebut dapat disewakan melalui perusahaan Indonesia berdasarkan perjanjian antara orang asing pemilik rumah dengan perusahaan tersebut; 
  • Orang asing yang memiliki rumah di Indonesia tidak lagi memenuhi syarat berkedudukan di Indonesia, apabila yang bersangkutan tidak lagi memiliki dan memelihara kepentingan ekonomi di Indonesia. 

Berkenaan dengan katagori orang asing yang dapat mempuyai rumah di Indonesia, dalam Surat Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No.110-2871 tentang pelaksanaan PP No.41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing dari segi kedudukannya di Indonesia dapat dibagi dalam 2 (dua) golongan yaitu: 
  • Orang asing yang bertempat tinggal di Indonesia secara menetap;
  • Orang asing yang tidak tinggal di Indonesia secara menetap,melainkan hanya sewaktu waktu berada di Indonesia. 


Pembedaan itu berkaitan dengan dokumen yang harus ditunjukan ketika melakukan perbuatan hukum untuk memperoleh rumah, yakni: 
  1. Bagi orang asing menetap: ijin Tinggal Tetap; dan
  2. Bagi orang asing lainnya: ijin Kunjungan atau Ijin Keimigrasian lainnya berbentuk tanda yang diterakan pada paspor atau dokumen keimigrasian lainnya yang dimiliki orang asing yang bersangkutan. 

Mengenai pembatasan rumah yang dapat dipunyai orang asing, dalam Surat Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala BPN disebutkan bahwa orang asing itu dapat memiliki satu rumah, untuk itu maka orang asing tersebut diminta membuat pernyataan bahwa yang bersangkutan tidak memiliki rumah tempat tinggal atau hunian di Indonesia pada waktu melakukan perbuatan hukum untuk memperoleh rumah tempat tinggal tersebut. 

Yang mengakibatkan bahwa hubungan antara WNA dan badan hukum asing dengan hak atas tanah beserta banguannya berakhir sebelum jangka waktu Hak Pakai berakhir yakni di atur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/KaBPN No.7/1996 menyebutkan bahwa orang asing yang membeli rumah di Indonesia tidak lagi memenuhi syarat berkedudukan di Indonesia, apabila yang bersangkutan tidak lagi memiliki dan memelihara kepentingan ekonomi di Indonesia. Sesuai perkembangan yang berlaku, hubungan hukum itu berakhir apabila syarat syarat keimigrasian WNA tidak dipenuhi lagi atau telah gugur menurut PP No.32 Tahun 1994 yakni:
  1. Karena WNA melepaskan hak Ijin Tinggal Tetap atau Ijin Tinggal Terbatas atas kemauan sendiri;
  2. Berada diluar wilayah Negara RI terus menerus dan telah melebihi batas waktu ijin masuk kembali ke wilayah RI; 
  3. Dikenakan tindakan keimigrasian. 

Ketiga hal itu dengan catatan bahwa gugurnya syarat syarat keimigrasian itu mengkibatkan bahwa WNAyang bersangkutan tidak mungkin lagi berada di wilayah RI secara sah. Bagaimana akibat hukumnya bilamana hal itu terjadi ? Dalam Pasal 40 PP No.40 Tahun 1996 ditegaskan bahwa bila pemegang Hak Pakai tidak lagi memenuhi syarat, dalam jangka waku 1(satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu pada pihak lain yang memenuhi syarat. Bila dalam jangka waktu satu tahun haknya tidak dilepaskan atau dialihkan, hak tersebut hapus karena hukum dengan ketentuan hak hak pihak lain yang terkait diatas tanah tersebut tetap diperhatikan. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 merupakan peraturan perundang undangan yang bersifat umum, khususnya terhadap orang asing, dalam Pasal 6 PP No.41 Tahun 1996 disebutkan bahwa biladalam jangka waktu 1(satu) tahun hak atas tanah beserta bangunan tidak dilepaskan atau dalihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat, maka ada dua kemungkinan yang dapat terjadi yakni:
  1. Bila rumah dibangun diatas tanah Hak Pakai Tanah Negara, maka tanah beserta bangunan dikuasai Negara untuk dilelang;
  2. Bila rumah dibangun diatas tanah berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah, maka rumah tersebut menjadi milik pemegang hak atas tanah, maka rumah tersebut menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. 

Namun, karena peraturan yang akan datang didasarkan pada konsep yang berbeda dengan PP No.41 Tahun 1996, yakni bahwa yang menjadi faktor penentu pemilikan bangunan adalah hak atas tanahnya beserta bangunan kepada pihak lain yang memenuhi syarat seyogyanya diubah/ditambah menjadi sebagai berikut:
  1. Jika Hak Pakai terjadi diatas Tanah Negara, hak atas tanah beserta bangunan dikuasai oleh Negara.
  2. Jika Hak Pakai terjadi diatas tanah berdasarkan perjanjian hak atas tanah beserta bangunan menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan 
  3. Jika Hak Pakai terjadi diatas tanah Hak Pengelolaan berdasarkan perjanjian, hak atas tanah beserta bangunan dikuasai oleh Negara (pemegang Hak Pengelolaan) untuk dilelang. 
  4. Jika Hak Pakai terjadi diatas tanah Hak Pengelolaan berdasarkan perjanjian antara Developer dengan orang asing, maka tanah beserta bangunan dikuasai oleh Pemegang Hak Pengelolaan untuk dilelang. 


Rujukan


  • Undang – Undang Nomor 12 Tahun 2006 tentang Kewarganegaraan RI 
  • Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria. 
  • Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemillikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang asing yang berkedudukan di Indonesia 
  • Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.7 Tahun 1996 
  • Peraturan Menetri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.8 Tahun 1996. 
  • Surat Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No.110-2871 tentang pelaksanaan PP No.41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing. 
  • Peraturan Pemerintah No.32 Tahun 1994.