Hak-hak Atas Tanah Dalam UUPA

Advertisement
SUDUT HUKUM | Hak-hak atas tanah menurur Pasal 16 UUPA ada bermacam-macam, yaitu:

  • hak milik
  • hak guna usaha
  • hak guna bangunan
  • hak pakai
  • hak sewa
  • hak membuka tanah
  • hak memungut hasil hutan
  • hak lain-lain yang bersifat sementara, ialah hak atas tanah sebagaimana disebut-sebut Pasal 53, misalnya:


  1. hak gadai
  2. hak usaha bagi hasil
  3. hak menumpang
  4. hak sewa tanah pertanian.


Hak Milik

Hak milik adalah : hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dimiliki oleh orang dengan tanpa melupakan bahwa setiap hak itu mempunyai fungsi sosial (Pasal 20 UUPA). Maksud istilah “terkuat” bahwa hak milik adalah paling kuat dibandingkan dengan hak-hak lain seperti hak guna usaha ataupun hak guna bangunan, karena hak milik dapat dipunyai tanpa batas waktu oleh seseorang ataupun badan hukum yang memenuhi syarat untuk itu. “Terpenuh” artinya bahwa pemegang hak milik itu dapat berbuat apa saja terhadap haknya tersebut asal tidak merugikan diri sendiri maupun merugikan orang lain. “ Turun-temurun” artinya bahwa pemegang hak milik dapat mewariskannya kepada genersi penerusnya. Hak milik atas tanah dapat dipunyai setiap warga negara Indonesia atau badan hukum tertentu.

Badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah adalah :

  • Bank-bank yang didirikan oleh negara.
  • Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian yang didirikan berdasarkan Undang-undang.
  • Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh menteri dalam negeri setelah mendengar saran menteri agama.
  • Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh menteri dalam negeri setelah mendengar seruan menteri sosial.

Hak milik dapat diperoleh dengan beberapa cara yaitu:

  • Dengan peralihan hak, misalnya dengan jual beli, pewarisan, dan penghibahan
  • Dengan ketentuan menurut hukum adat, Hak milik yang diperoleh dengan cara ini adalah milik yang ada kaitannya dengan hak ulayat. Seseorang yang membuka hutan pada wilayah masyarakat hukum tertentu dapat memperoleh hak, lama kelamaan hak yang diperoleh tersebut berubah statusnya menjadi hak milik orang yang membuka hutan itu.
  • Dengan penetapan pemerintah. Seseorang atau badan hukum yang mengajukan permohonan hak milik kepada pemerintah, jika permohonan itu dikabulkan maka atas dasar penetapan pemerintah orang atau badan hukum itu memperoleh hak milik.
  • Dengan ketentuan Undang-undang. Artinya bahwa karena Undang-undang menentukan tentang konvensi hak atas tanah tertentu menjadi hak milik. Contoh :


  1. konvensi hak eigendom menjadi hak milik
  2. Konvensi hak erpacht menjadi hak milik
  3. konvensi hak opstal manjadi hak milik

Hak milik dapat hapus karena sebab-sebab tertentu, yaitu:

  • karena dicabut
  • karena dengan sukarela diserahkan oleh pemegangnya kepada orang lain.
  • Karena ditelantarkan
  • Karena jatuh pada orang asing yang berkewarganegaraan rangkap.
  • Karena tanahnya musnah.

Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara (tanah negara) dalam waktu tertentu, paling lama 25 tahun sampai 35 tahun menurut jenis usahanya yang masih dapat diperpanjang lagi selama 25 tahun bila diperlukan. Tanah tersebut diusahakan untuk pertanian, perikanan, peternakan, dengan luas minimal 5 ha (Pasal 28 ayat (1) dan (2) dan Pasal 29 UUPA).

Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan adalah : hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah bukan milik sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, dan bila perlu dapat diperpanjang 20 tahun lagi (Pasal 35 ayat (1) dan (2) UUPA). Hak guna usaha dan hak guna bangunan dapat dimiliki oleh seorang WNI atau badan hukum yang didirikan di Indonesia menurut hukum Indonesia. Hak guna usaha dan hak guna bangunan hapus karena:

  1. jangka waktunya berakhir
  2. dihentikan sebelum waktunya karena sudah tidak memenuhi syarat-syarat yang harus dipenuhi.
  3. Dilepaskan oleh pemegang hak yang bersangkutan sebelum habis jangka waktunya.
  4. Dicabut oleh pemerintah untuk kepentingan umum.
  5. Tanahnya ditelantarkan
  6. Tanahnya musnah.

Hak Pakai

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang langsung dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang atau kewajiban yang ditentukan dalam pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang (Pasal 41 UUPA).

Hak Sewa

Hak Sewa adalah hak seseorang atau suatu badan hukum untuk menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar sejumlah uang tertentu sebagai uang sewa kepada pemilik tanah yang bersangkutan (Pasal 44 UUPA). Hak sewa mempunyai sifat khusus, yaitu:

  1. adanya kewajiban penyewa untuk membayar sejumlah uang tetentu kepada pemiliknya.
  2. Bersifat sementara.

Hak pakai dan hak sewa, jika tanahnya adalah tanah negara, berjangka waktu biasanya 10 tahun; jika milik seseorang, jangka waktunya menurut kesepakatan penyewa dan pemilik atau para pihak yang bersangkutan. Hak pakai dan hak sewa dapat dimiliki oleh:

  • Warga negara Indonesia.
  • Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
  • Badan-badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
  • Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia (Pasal 42 dan 45 UUPA).

Hak Membuka Tanah

Hak Membuka Tanah adalah hak yang berhubungan dengan hak ulayat, yaitu hak yang dimiliki oleh warga atau anggota masyarakat hukum adat tertentu untuk membuka tanah dalam wilayah masyarakat hukum adat tersebut.

Hak Memungut Hasil Hutan

Hak Memungut Hasil hutan adalah hak yang dimiliki oleh warga atau anggota masyarakat hukum tertentu untuk memungut hasil hutan yang termasuk wilayah masyarakat hukum tersebut. Orang yang akan memungut hasil hutan harus mendapat izin dari kepala persekutuan hukum yang bersangkutan atau kepala adat dan luas tanah tidak lebih dari 2 Ha. Jika luas tanahnya mencapai 5 Ha, harus ada izin dari bupati setempat.

Hak-hak yang Bersifat Sementara

Hak-hak yang Bersifat sementara adalah hak-hak seperti hak menumpang, hak usaha bagi hasil, hak gadai. Hak-hak tersebut bersifat sementara dan akan dihapuskan dalam waktu singkat.

Hak menumpang adalah hak seseorang untuk mendirikan dan menempati sebuah bangunan rumah di atas tanah milik orang lain setelah mendapat izin dari pemilik tanah tanpa membayar sewa.

Hak ini hapus apabila tanah di tempat mana rumah dibangun diminta pemiliknya. Hak Usaha Bagi Hasil adalah hak seseorang untuk mengusahai/mengelola sebidang tanah pertanian milik orang lain dengan ketentuan bahwa hasilnya akan dibagi antara pengelola dan pemilik tanah menurut kesepakatan mereka. Hak Gadai adalah hak atas tanah pertanian atau pekarangan dan bangunan, yang terjadi karena seseorang telah melakukan perbuatan hukum yang disebut jual gadai. Hak Gadai berakhir apabila pemilik tanah telah menebus atau mengembalikan sejumlah uang kepada pemegang gadai sesuai dengan jumlah uang yang diterima pemilik tanah pada waktu terjadi transaksi gadai.

Selain hak-hak atas tanah, UUPA mengenal pula hak atas air dan ruang angkasa. Menurut Pasal 16 ayat (2) UUPA, hak-hak tersebut adalah :

  • Hak guna air.
  • Hak pemeliharaan dan penangkapan ikan.
  • Hak guna ruang angkasa.

Hak guna air adalah hak memperoleh air untuk keperluan tertentu dan atau menaglirakan air itu di atas tanah orang lain. Hak ruang angkasa memberi wewenang untuk menggunakan tenaga dan unsur-unsur dalam ruang angkasa untuk usaha-usaha memelihara dan mengembangkan kesuburan bumi, air, serta kekayaan alam yang tekandung di dalamnya dan hal-hal lainnya yang bersangkutan dengan itu. Sedangkan mengenai pemeliharaan dan penangkapan ikan UUPA tidak memberikan gambaran pengertian tertentu. Tetapi jika dilihat dalam UU No. 16 tahun 1964 L.N. tahun 1964 No. 97 tentang bagi hasil perikanan, dapatlah disimpulkan pengertian hak pemeliharaan ikan adalah hak untuk memperoleh perikanan darat. Sebaliknya, penangkapan ikan adalah hak untuk memperoleh perikanan laut.
Advertisement